Een huurtoelage kan gezinnen op korte termijn zuurstof geven, maar een pervers effect dreigt op de woningmarkt.

De woninghuurmarkt kampt met een structureel tekort aan aanbod. Door de stijgende prijzen is er weinig beweging. Mensen blijven noodgedwongen zitten waar ze wonen, zelfs al is de woning te klein of te duur. Ze durven niet te verhuizen uit angst geen betaalbaar alternatief te vinden. Ook de overstap naar kopen is moeilijker geworden: hogere prijzen, strengere kredietvoorwaarden en beperkte spaarruimte leiden ertoe dat meer mensen langer blijven huren. Het resultaat: een gespannen huurmarkt, met stijgende prijzen en dalende kwaliteit.

Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere (Vooruit) wil dat aanpakken door kwetsbare huurders sneller en beter te ondersteunen. Wie moeite heeft om zijn huur te betalen zou automatisch recht kunnen krijgen op een huurtoelage. Een nobel streven, maar de vraag rijst of zo’n vraagsubsidie het probleem echt oplost, of het juist versterkt.

Een huurtoelage kan gezinnen op korte termijn zuurstof geven. Wie elke maand moet puzzelen om de huur rond te krijgen, voelt direct het verschil. Tegelijk dreigt er een pervers effect: als het huuraanbod schaars blijft, maar de vraag stijgt, doordat meer gezinnen de huur kunnen betalen, stijgen de huurprijzen gewoon verder. De overheid betaalt dan in feite mee aan hogere huren, zonder dat er extra of betere woningen bijkomen. Bovendien verdwijnt een deel van het geld naar huurwoningen van povere kwaliteit, precies waar de Vlaamse wooncrisis om draait.

Geconventioneerde huur

Nochtans beschikt Vlaanderen over een instrument dat het aanbod van betaalbare kwalitatieve huurwoningen structureel kan vergroten: de geconventioneerde huur, in de volksmond budgethuur. Dat systeem, dat sinds april 2023 een decretale basis heeft, geeft subsidies aan private ontwikkelaars die hun nieuwbouwwoningen of renovatieprojecten aanbieden tegen een huurprijs die minstens 15 procent onder de marktprijs ligt. In ruil krijgen ze een subsidie die tot 30 procent van de markthuur kan bedragen, op voorwaarde dat minstens de helft daarvan rechtstreeks ten goede komt aan de huurder in de vorm van een lagere huurprijs.

Eigenaars kunnen ervoor kiezen om zelf te verhuren aan een huurder die aan inkomensvoorwaarden voldoet, of om hun woning tot 27 jaar te verhuren aan een woonmaatschappij of organisatie die de woning vervolgens doorverhuurt.

Zo ontstaat een nieuw segment tussen de sociale en de private huurmarkt, met betaalbare en kwalitatieve woningen. De Vlaamse overheid ondersteunt het initiatief bijkomend met een digitaal Woningportaal, waar verhuurders, woonmaatschappijen en kandidaathuurders elkaar kunnen vinden.

Het grote verschil met een huurtoelage is dat geconventioneerde huur het aanbodprobleem rechtstreeks aanpakt. Door private ontwikkelaars te stimuleren goedkoper te verhuren, groeit het aantal betaalbare woningen. Dat werkt prijsverlagend en creëert bovendien structureel kwalitatieve huurwoningen, want het systeem vereist dat de woningen voldoen aan de Vlaamse woonkwaliteitsnormen.

De keerzijde is dat het tijd kost om nieuwe projecten te realiseren. De effecten zijn dus minder zichtbaar op korte termijn. Maar op langere termijn is dit de enige duurzame oplossing voor een markt die kampt met structurele schaarste.

Betaalbaar wonen vraagt niet alleen steun aan huurders, maar ook slimme prikkels voor verhuurders. Gaan we verder op het pad van tijdelijke lapmiddelen, of kiezen we voor een structurele aanpak die de huurmarkt weer in evenwicht kan brengen?

Jasmina Sadef, advocaat gespecialiseerd in vastgoed in De Tijd