Een buitenverblijf aan zee, een extra huis om te verhuren of een pand voor je studerend kind? Slimme kopers betalen voor hun tweede woning niet de volle pot van 12% registratierechten, maar het voordeeltarief van 2%. Vlaams minister van Financiën Ben Weyts (N-VA) wil dit stoppen en sluit op 1 januari enkele achterpoortjes.  

Registratierechten in Vlaanderen: hoe werkt het nu?

Wie in Vlaanderen een eerste en enige gezinswoning koopt, betaalt via de notaris niet de gebruikelijke 12% registratierechten, maar het verlaagd tarief. Sinds begin dit jaar is dat 2% op de aankoopprijs.

Voor een huis van 350.000 euro betekent dat een besparing van 35.000 euro. Voor een tweede woning, bouwgrond of investeringspand bedraagt het registratierecht wél 12%.

Aan het gunsttarief zijn voorwaarden verbonden. De belangrijkste: op het moment van aankoop mag men niet de volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond in België of het buitenland.

Maar daar wringt het schoentje: sommige kopers van een tweede verblijf of extra woning vonden een creatieve manier om tóch van het voordeeltarief te profiteren.

Vandaag moet een koper zich binnen de drie jaar na de ondertekening van de notarisakte officieel domiciliëren in zijn nieuwe woning om recht te hebben op het gunsttarief. Maar de wet zegt nergens hoelang je daar moet blijven wonen.

De “boel belazeren”

“In tegenstelling tot in het Brusselse Gewest (5 jaar) en Wallonië (3 jaar), is er in de Vlaamse regelgeving geen wettelijke minimumtermijn vastgelegd die stelt hoelang je op dat adres ingeschreven moet blijven,” legt ACV-fiscalist Ive Rosseel uit. “En dus schrijven sommige kopers zich maar een paar weken op het nieuwe adres in, puur om de 2% te krijgen.”

Weyts bevestigt: “We hebben gemerkt dat sommigen de boel belazeren. Zo zijn er mensen die al een huis hebben en daarvan een klein deeltje overdragen naar bijvoorbeeld een familielid. Op die manier zijn ze op papier plots geen volledig eigenaar meer, en kunnen ze pakweg een appartement aan zee aan het voordeeltarief kopen.”

De ‘domicilietruc’

Volgens Rosseel passen heel wat kopers de zogenaamde domicilietruc toe. Hij denkt aan ouders die een appartement voor hun studerende kinderen kopen.

“Bezitten die, zoals de meeste koppels met een eigen woning, ieder de helft van de gezinswoning, dan kan ieder van hen apart nog een tweede woonst kopen. Schrijft de koper zich even op dat adres in – soms voor één of twee weken – dan zakt de belasting van 12% naar 2%.”

Ook particuliere vastgoedinvesteerders en handige doe-het-zelvers die geen woning in volledige volle eigendom hebben, maken gebruik van deze truc. “Ze kopen een huis aan voordeeltarief, knappen het op en verkopen het met winst. De truc kan zelfs worden herhaald, met telkens 10% voordeel,” zegt Rosseel.

De techniek is ook bij sommige nieuw samengestelde gezinnen niet onbekend. De ene partner trekt bij de andere in en koopt daarna, eventueel met de opbrengst van de verkoop van de vorige gezinswoning, zelf een huis om te verhuren.

Eigenlijk kan iedereen die maar voor de helft eigenaar is, een tweede woning aan het lage tarief kopen, mits hij of zij zich daar ook (tijdelijk) inschrijft, aldus Rosseel.

Nieuwe regelgeving vanaf 1 januari

“Om misbruik aan te pakken moet vanaf 1 januari elke koper minstens één jaar ononderbroken in de aangekochte woning wonen. Wordt een huis door twee partners samen gekocht, moeten beiden daar een jaar lang hun domicilie hebben. Dat voorkomt dat mensen zich enkel formeel inschrijven, zonder er echt te leven.”