Na enkele rustige jaren zit de vastgoedmarkt in de Ardennen weer in de lift. In de eerste helft van 2025 steeg het aantal verkochte woningen er met meer dan 15 procent – een niveau dat we niet meer gezien hadden sinds de coronapandemie. Toch laten Vlaamse kopers het opvallend afweten. Wat is er aan de hand, en waar moet je op letten als je zelf een tweede verblijf in Wallonië overweegt?

📈 Sterke heropleving in de Ardennen

Volgens de Ardennenbarometer van Fednot (Federatie van het Notariaat) werden er in de 25 onderzochte gemeenten in de eerste helft van dit jaar 15,4% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Een duidelijk teken van hernieuwde interesse in het zuidelijke, groene deel van ons land.

Notaris Frédéric Dumoulin bevestigt de trend:

“In 2021 was het druk op de markt door corona, maar daarna viel alles stil. Nu zien we opnieuw een opleving, die zich wellicht ook in de tweede jaarhelft zal doorzetten.”

De gemiddelde verkoopprijs van een huis in de Ardennen bedraagt momenteel €216.000, een stijging van 13,7% tegenover vorig jaar. Toch ligt die toename in lijn met de rest van België, aldus vastgoedexpert Bjorn Cocquyt.

🏡 Lagere registratierechten zorgen voor boost

Wat verklaart die heropleving precies? Volgens Dumoulin is er één duidelijke katalysator: de verlaging van de registratierechten in Wallonië.

• Sinds 1 januari 2025 betaal je slechts 3% registratierechten op de aankoop van je eerste eigen woning in Wallonië.
• Tot eind vorig jaar was dat nog 12,5%.

Deze maatregel maakt het kopen van een woning in de regio plots veel aantrekkelijker voor jonge gezinnen en lokale kopers.

🚫 Vlaamse kopers haken af door strengere verhuurregels

Toch daalt het aantal Vlaamse kopers in de regio. Waar vorig jaar nog 17,8% van de kopers uit Vlaanderen kwam, is dat nu gezakt naar 15%.

Volgens Cocquyt heeft dat te maken met de strengere regels rond vakantieverhuur:

“Heel wat Vlaamse kopers kochten een woning als tweede verblijf, vaak ook met het idee om die te verhuren. Maar in veel Waalse gemeenten is het nu moeilijker geworden om een verhuurlicentie te krijgen.”

Veel lokale besturen zagen hun vastgoedmarkt overspoeld worden door buitenstaanders, wat de prijzen opdreef en de lokale bevolking op achterstand zette. Als gevolg zijn er in sommige gemeenten stops of beperkingen ingevoerd op het aantal verhuurlicenties.

Tegelijk lijken veel Vlamingen ook opnieuw te kiezen voor vastgoed aan de kust, waar de verkoop weer aantrekt en de prijzen gemiddeld met 7,6% zijn gedaald.

📍 Waar kopen Vlamingen dan wél nog in de Ardennen?

Als Vlamingen wél kopen in de Ardennen, kiezen ze vooral voor bekende en toeristische dorpen, zoals:

• La Roche-en-Ardenne
• Erezée
• Durbuy
• Rendeux

Opvallend is ook Vresse-sur-Semois, waar bijna 40% van de kopers uit Vlaanderen kwam. De relatief lage vastgoedprijzen in die gemeente – vlak bij de Franse grens – spelen daarin zeker een rol. Cocquyt:

“Sinds 2021 is vastgoed in de Ardennen bijna een kwart duurder geworden. Waar je nog iets betaalbaars vindt, wordt niet getwijfeld.”

⚖️ Belastingen en regels: grote verschillen tussen Vlaanderen en Wallonië

Wie een tweede verblijf wil kopen in Wallonië, moet rekening houden met andere wetgeving dan in Vlaanderen:

• Registratierechten: Vlaanderen: 12% op tweede verblijf Wallonië: 12,5% op tweede verblijf, maar slechts 3% op je eerste en enige woning
• Vlaanderen: 12% op tweede verblijf
• Wallonië: 12,5% op tweede verblijf, maar slechts 3% op je eerste en enige woning
• Lokale belastingen: Veel gemeenten rekenen een extra belasting op tweede verblijven bovenop de personenbelasting en onroerende voorheffing. Dit kan oplopen tot 1.000 euro of meer per jaar, afhankelijk van de gemeente.
• Veel gemeenten rekenen een extra belasting op tweede verblijven bovenop de personenbelasting en onroerende voorheffing.
• Dit kan oplopen tot 1.000 euro of meer per jaar, afhankelijk van de gemeente.
• Verhuurregels: Er geldt (voorlopig) geen renovatieplicht zoals in Vlaanderen. Maar voor wie een woning wil verhuren, gelden strenge energienormen: Woningen met EPC-label G moeten verbeterd worden naar F, en vanaf 2028 naar label E.
• Er geldt (voorlopig) geen renovatieplicht zoals in Vlaanderen.
• Maar voor wie een woning wil verhuren, gelden strenge energienormen: Woningen met EPC-label G moeten verbeterd worden naar F, en vanaf 2028 naar label E.
• Woningen met EPC-label G moeten verbeterd worden naar F, en vanaf 2028 naar label E.
• Energieprestaties: In Vlaanderen heet het een BEN-woning, in Wallonië spreekt men van Q-ZEN (quasi zéro énergie). Nieuwbouwwoningen in Wallonië mogen sinds dit jaar een maximaal E-peil van 30 hebben.
• In Vlaanderen heet het een BEN-woning, in Wallonië spreekt men van Q-ZEN (quasi zéro énergie).
• Nieuwbouwwoningen in Wallonië mogen sinds dit jaar een maximaal E-peil van 30 hebben.

💬 Besluit: aantrekkelijke markt, maar opgelet voor valkuilen

De Ardennen zijn opnieuw aantrekkelijk voor wie droomt van een tweede verblijf in het groen, met aantrekkelijke prijzen en fiscale voordelen voor lokale kopers. Toch is voorzichtigheid geboden voor wie wil investeren met het oog op vakantieverhuur.

✅ Laat je vooraf goed informeren over:

• De lokale belastingregelingen
• De beschikbaarheid van verhuurlicenties
• De energienormen bij verhuur
• En de lange termijn waarde van je investering

Of je nu koopt om zelf van het groen te genieten of als slimme investering: wie vandaag in de Ardennen wil kopen, doet er goed aan om voorbereid aan de zoektocht te beginnen.

HLN